Das Wohnungseigentümergesetz (kurz: WEG oder auch WoEigG) regelt die Eigentumsverhältnisse an einzelnen Wohnungen oder Gebäudeteilen bei einer formellen Teilung des Grundstücks. Dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eine Eigentümergemeinschaft fremd, da nach seinem Inhalt ein Gebäude im Eigentum des Grundstücksbesitzers steht. Daher wurde 1951 das WEG-Recht geschaffen. Damit konnten die unflexiblen Regelungen des BGB ergänzt und eine rechtliche Lücke geschlossen werden. Im Jahr 2020 wurde eine Reform des WEG-Gesetzes beschlossen, die am 1. Dezember 2020 in Kraft tritt.
Als Wohnungseigentümer begründet sich Ihr Eigentum laut §2 des WEG-Gesetzes entweder durch die Einräumung von Sondereigentum oder durch die Teilung. Letztere Variante ist im Rahmen der Teilungserklärung üblich. Achten Sie beim Kauf darauf, welche Regeln für das Miteinander der Eigentümergemeinschaft der Aufteilungsplan feststellt.
Inhalt und Aufbau des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG)
Das Gesetz zum Wohnungseigentum befasst sich mit dem Wohnungseigentumsrecht in Deutschland. Die neueste Version wird ab dem 1. Dezember 2020 gelten und beinhaltet Änderungen, die in der WEG-Reform 2020 beschlossen wurden. Das WEG-Gesetz ist wie folgt aufgebaut:
Für Wohnungskäufer und -eigentümer sind die ersten drei Abschnitte des WEG von besonderer Bedeutung, da es hier um die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten, Nutzung und Kostenaufteilung sowie die Aufgaben der Verwaltung geht. Lesen Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die aktuelle Version des Wohnungseigentumsgesetzes, um auf dem neuesten Stand zum Thema Wohnungseigentum zu sein. Den vollständigen Gesetzestext zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) finden Sie beim Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz.
Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet in seinem ersten Abschnitt im Hinblick auf den Nutzungszweck von Räumen zwischen Wohnungs- und Teileigentum. So kann lediglich an Wohnungen auch Wohneigentum begründet werden. Für Räume eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, ist nur eine Begründung von Teileigentum möglich.
Darüber hinaus gibt es im Wohnungseigentümergesetz die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ersteres bezieht sich auf die einzelnen Eigentumswohnungen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gehören. Hierzu gehören beispielsweise Treppenhäuser und Fahrstühle.
Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist die gesamte Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Die genaue Verteilung wird laut WEG-Gesetz in der Teilungserklärung sowie im Aufteilungsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. In dieser befinden sich auch die sogenannten Sondernutzungsrechte für beispielsweise Gartenflächen oder Abstellräume.
Diese wichtigen Begriffe sollten Sie kennen, um das Wohnungseigentümergesetz zu verstehen:
Hinweis für den Verkauf von Eigentumswohnungen: § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes besagt, dass Eigentümer ihr Grundstück in Mieteigentumsanteile aufteilen dürfen. Besitzt ein Eigentümer also beispielsweise ein Haus mit mehreren Parteien, kann er diese Wohnungen jeweils separat verkaufen. Die Aufteilung der Wohnungen erfordert eine Teilungserklärung (nicht zu verwechseln mit der Realteilung nach dem Baugesetzbuch).
Darüber hinaus regelt das WEG-Gesetz auch die Pflichten, die alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben. Diese Pflichten sollten Sie kennen und erfüllen:
Auch die Hausgeldpflicht ist wichtig: In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind alle Eigentümer dazu verpflichtet, das sogenannte Hausgeld zu bezahlen. Von diesem Geld wird beispielsweise der WEG-Hausverwalter bezahlt. Aber auch Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen werden aus diesem Gemeinschaftstopf finanziert.
Verwaltung des Wohnungseigentums:
Im dritten Abschnitt des WEG-Gesetzes finden sich Regelungen bezüglich der Verwaltung des Wohnungseigentums. Gemäß § 20 des WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen. Der WEG-Verwalter übernimmt die kaufmännische, technische und rechtliche Geschäftsführung im Sinne der Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt dabei die wesentlichen Aufgaben der Hausverwaltung.
Der Verwalter hat zwar umfassende Befugnisse, darf sich jedoch gemäß des Wohnungseigentümergesetzes nicht über die Kompetenzen der Eigentümer hinwegsetzen. Die Eigentümergemeinschaft ist der Entscheidungsträger, der WEG-Verwalter bereitet Entscheidungen lediglich vor und führt diese aus.
Als Teil einer Eigentümergemeinschaft erhalten Sie regelmäßige Einladungen zu Eigentümerversammlungen. Diese sind zwar per WEG-Gesetz nicht obligatorisch, aber es ist in Ihrem eigenen Interesse, daran teilzunehmen.
Diese wichtigen Themen werden bei der Eigentümerversammlung besprochen:
Bei der Eigentümerversammlung können mit Blick auf Abstimmungen und gemeinschaftliche Entscheidungen verschiedene Prinzipien gelten:
Sie sollten sich schon vor Kauf einer Immobilie darüber informieren, welches Stimmprinzip aus dem Wohnungseigentumsgesetz angewendet wird. Darüber hinaus gibt es unterschiedliche Mehrheiten:
Empfehlung bei Unstimmigkeiten: Wenn es innerhalb Ihrer Wohneigentümergemeinschaft Streitigkeiten gibt, sollten Sie zunächst das WEG-Gesetz konsultieren und dann bei Bedarf einen Mediator einschalten. Der Gang vor Gericht sollte als äußerstes Mittel nur im Notfall zum Einsatz kommen.
Im WEG-Recht sind alle weiteren Regeln für die Eigentümer untereinander und für die Wohnungseigentümerversammlung festgehalten. Dazu gehören auch Regelungen bezüglich des Ablaufs, der Beschlussfähigkeit und der Beschlussfassung innerhalb der Eigentümerversammlung. Die Versammlung wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Alle hier getroffenen Beschlüsse sind laut Wohnungseigentümergesetz schriftlich festzuhalten und zu sammeln.
Rein rechtlich unterscheidet man bei einem Mehrfamilienhaus folgende Parteien: Mieter, Eigentümer einzelner Wohnungen und die Eigentümergemeinschaft, also die Gruppe aller Eigentümer von Wohnungen innerhalb des Mehrfamilienhauses.
Die WEG-Verwaltung verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum, die Mietverwaltung vertritt den einzelnen Eigentümer einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter und der WEG. Die Befugnis des WEG-Verwalters endet quasi vor der Wohnungstür. Der Mietverwalter oder auch Sondereigentumsverwalter kümmert sich (vereinfacht gesagt) um den Rest bzw. um Mietangelegenheiten und alles, was innerhalb der Wohnung anfällt.
Der WEG-Verwalter ist für die ordentliche Bewirtschaftung des Anwesens, die jährliche Eigentümerversammlung, die Führung der WEG Konten, die Erstellung des Wirtschaftsplans und die jährliche Abrechnung der Hausgelder zuständig. Er kümmert sich somit um die Verwaltung der Eigentümer, nicht der Mieter